2012年11月22日木曜日

高利回り収益不動産(アパート、ビル等)の罠(わな)!

地方の高利回り収益不動産の罠!

税金の先払いが発生するので、不利叫び

税金後払いの利益繰延型節税商品の逆で、税金先払いの増税商品です!

高利回りほど有利ということで、地方の高利回り収益不動産を買う人が多いが、これには問題点も多いのが一般的です。

個人が、実質利回り年10%の高利回り収益不動産に投資すると、実効税率50%の個人投資家の場合、当初年5%もの所得税及び住民税(以後所得税等と呼ぶ)を払わねばなりません。先に所得税等を払わねばならない「税金先払い商品」「増税不動産」とも呼んでいいのです。

後日空室が発生し、赤字に転落した場合、原則として払った税金は戻らないのです。

この場合、地方の高利回り収益不動産の底地は一般に地価の下落率が激しいので、担保割れが発生する場合が頻発しています。赤字転落と担保割れで、銀行の貸し渋りに遭い、倒産しやすくなるのです。

一方、銀座等の収益不動産たとえば実質利回り3%の低利回りの小規模宅地の評価減フル適用の収益不動産を購入すると、所得税等率50%の個人の場合、年利1.5%分しか所得税等を払わなくても良い。

不動産が下がらなければ、税引き後1.5%の利回りが得られる。そのうえ、敷地200平方メートル以内であれば、小規模宅地の50%評価減がフル活用できるうえに、借地権・借家権の評価減も活用できます。
平均的に銀座等の収益不動産の相続税評価額は購入価額の30%程度になります。

相続税評価額が70%程度減額になりますので、相続税率50%の個人の場合、35%程度節税できます。ですから、相続時の収益不動産の時価が65%程度に低落していても、売却損は、相続税の節税額でちょうど賄えますニコニコ

みどり財産コンサルタントの顧問先を観察してみると、銀座等の収益不動産に投資されている人の方が、地方での高利回り収益不動産に投資されている方より、財務上健全性を維持されている方が多いのが実情です。

でも、みなさん心配いりません。地方の高収益不動産も、各種節税対策により、利益を繰り延べ経営安定化・倒産防止を図る方法がありますので、ご安心くださいませ。
              竹本 正憲

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