2019年1月25日金曜日

宿泊費ゼロで高松⇔東京へ出張する方法?実質的に移動時間ゼロでの高松⇔東京間移動法?

私は生涯で、高松⇔東京間を年30回×40年=1200回は少なくとも出張しています。
東京での資産運用・経営・税・財務情報を仕入れ、四国の方々に最新情報を伝達するための出張です。

東京への出張には、飛行機も使いますが、とても時間節約でき便利😇なのでJRも使います。
高松⇔東京間夜行寝台特急列車「サンライス瀬戸」は、現在も廃線されず、残存している数少ない夜行寝台列車です。とても、有用なので私は頻繁に利用させていただいています。
なんと、「時間とお金のダブル節約!]が可能なのです。
時間については、普通の人が寝ている間に移動するので、実質的な移動時間はゼロとも考えられます。夜9時まで仕事をして、あさ8時前から、仕事始めできます。
私の場合は、銀行時代は東京駅地下の東京温泉で、現在は弊社東京支店の近くの散髪屋で身支度してから、仕事を始めます。

帰高時は、東京駅の地下で夕食をとってから、JRに乗ります。夕食のラストオーダーが21時なので、乗り遅れることなく、便利です。

下記のようなズボンが吊るせるハンガーがあれば、ビジネスマンにも最高です。



現在の時刻表
 高松駅21時26分発➡東京駅7時過ぎ
 東京駅22時発  ➡高松駅7時27分着





私の泊まったことがある寝台列車の寝床の比較








   

2018年9月28日金曜日

竹ちゃんマンの資産運用商品研究シリーズ第1弾 不動産特定事業法に基づく「京都不動産」


竹ちゃんマンの資産運用書品研究シリーズ第1弾 不動産特定事業法に基づく「京都不動産」
今月より資産運用商品の解説シリーズをメルマガにて発送することとした。
商品名:不動産特定事業法に基づく「京都不動産」

販売業者:東証一部上場の不動産特定共同事業法業者
仕組:任意組合型スキーム(税務上証券ではなく、不動産扱いとなる)

主なメリット
◎田の字エリアは京都の一等地の不動産なので、安定した賃料収入が期待でき、資産価値が落ちにくい。
〇新京極通の賃料相場は2017年秋坪25~40千円➡2018年春は坪3050千円と上昇が著しいそうです。
〇繁華性の高い新京極通りの中でも極めて視認性の高い希少立地にある
〇周辺のホテル開発が進んでおり、訪日外国人観光客も多く、需要拡大の恩恵あり
〇景観保全で建築規制が厳しく、不動産供給に一定の制限が掛かる傾向➡希少性が高い不動産
◎一部上場の老舗に不動産管理等を任せるので、不動産管理等の手間がかからない。
◎好立地の優良不動産は「実際の市場価格」と「相続税法上の評価額」との差が大きいため相続や・贈与時に、資産の圧縮効果を得ることが可能。2018年度の相続税評価額は、小規模宅地等の評価減を使えば、約90%評価減、小規模宅地の評価減が使えない、贈与や、法人では、約83%減。
〇正月を5回迎えて売却すると、売却益の20%の分離課税なので、高額所得者に有利。
〇毎年の理事長報酬が不動産収入の3%と安価
100万円単位で、次世代への平等な資産承継が可能➡争族を回避できる。
〇好立地の優良不動産が、500万円から買える。
19986月竣工の比較的新しい建物
〇予定表面利回り4.46%、予定分配金利回り3.91%と東京に比べると高い。
〇当社の第一号商品なので、良い面が多い。
〇対象不動産の売却の場合、手数料が売却価格の1%しか必要がない。
〇クーリングオフ期間が8日間あり

主なデメリット
× 不動産なので、元本保証はない
△ 毎年2月に年1回しか配当がないが、その代わりに引かれる振込手数料が少ない
× 通常は地震保険に未加入なので、地震リスクあり
したがって、京都だけでなく、東京等へもリスク分散投資する必要があります。
× 不動産特定共同事業者が大都会にしかなく、田舎では、買いにくい。➡()みどり財産コンサルタンツが紹介・取次が可能
× 借主が1社であり、リスク分散ができていない。
× 1者の最高出資金額は3億円と少ない。
△ 譲渡先が決まっていない場合、理事長報酬として、譲渡価額の3%の手数料が必要
× ご親族への贈与・譲渡等の場合、10万円の手数料が必要

次の符号は私見です。
◎ 非常に良い
〇 良い
 △ 中立
×悪い


2018年6月14日木曜日

ご存知ですか?高額所得者の皆様、所得税と住民税の合計税率を20.315%に引き下げる方法!


高額所得者の皆様、所得税と住民税の合計税率を20.315%に引き下げる方法!ご存知ですか?







    課税所得が2200万万円の人が、法定耐用年数が経過した米国木造建物2000万円に投資したとします。


    木造建物は、土地部分が400万円で建物部分が1600万円とします。


    建物部分1600万円は、税法上4年で減価償却し費用化できます。年間400万円毎4年間で合計1600万円費用化できます。


    課税所得が2200万円~1800万円の400万円部分の税率は50%です。したがって400万円×4年×50%=800万円節税できます。


    6年後この建物が2000万で売却できたとします。不動産ですから、値下がりのリスクもあります。しかし、米国で人口増加数2位のダラスですから、値上がりの可能性の方が高いとは思いますが、仮に取得価額でしか売れなかったと仮定します。


    この場合、売却時に1600万円の長期譲渡所得が発生します。課税額は1600万円×20.315%≒325万円です。しかも、他の所得との合算課税のない分離課税です。


    純節税額は800万円―325万円=475万円もあります。納税者にとっては、とっても有利なので、昨年税制改正の噂がありましたが、本年は税制改正が見送られる予定です。私見ですが、税制改正がなかったのは、トランプ大統領への配慮だと思います。


    したがって、万一475万円の売却損が出ても、年率3%程度の家賃収入分はプラスになります。


    次に法人なりについて述べます。法人の税率は約30%であるが、個人の所得税の最高税率は55%もあるので、オーナ-社長は自分の役員報酬を低めにしています。


    したがって、オーナー社長は役員報酬を上げて、税率約30%で法人税を節税し、米国中古不動産に投資し、オーナー社長の実質的な税率を20.315%に引き下げる動きが、四国でも増えています。


    所得税の税率が20.315%未満の方が、米国木造中古建物に投資すると、逆に増税になるのでご注意ください。


    法人化といい、法人を設立すれば、更にメリットがあります。オーナー社長が、多額に役員報酬を取り、米国不動産を使い、20.315%に下げることができる以外に法人化には更に次のメリットがあります。

イ、法人には、多種多様な節税対策があり、赤字にすれば、固定的な税以外は無税になります。

ロ、相続税対策になります。

ハ、家族に適正な額の給料を払うことができます。

ニ、超優遇税制の退職金を取ることができます。・・・・・・・等  

   ()みどり財産コンサルタンツ 

税理士・1級ファイナンシャル・プラニング技能士

竹本 正憲 090-8283-9911 087-834-0122

2018年3月28日水曜日

高額所得の方のための所得税の大型タックスプラニング

法人税の利益繰延による節税対策は多種多様にありますが、個人の所得税の大型節税対策は少くなっています。

本年の税制改正で米国中古木造建物を活用した節税対策ができなくなるとの予想でした。

ところが、昨年末の税制改正大綱で、本年は改正がなかったので、米国中古住宅を活用した個人の所得税の大型節税対策が本年も引き続き増えています。少なくとも本年に海外不動産を購入しておけば、税制改正のリスクが少なくなったからです。

例えば限界税率50%の方が米国中古木造住宅を購入し、5年超で売却し、所得税を節税する方が再度増えてきました。

具体的に説明します。

①高額所得の日本人が、地価上昇している米国地区で、中古の木造住宅を購入します。ドル建て現物資産へのリスク分散投資となります。

②この木造住宅は、耐用年数が経過しているので、日本の税法では4年で定額償却できます。

③TOYOTAの北米本社が移転して、人口が増えつつあるテキサス州の戸建住宅の事例です。

④3Beds2Baths面積111.48平方メートルで販売価格$189000の戸建て住宅の事例です。

⑤サブリースによる賃料保証は1年目が年率3.5%年額$6615です。
 2年目~6年目が年率3.7%年額$6993です。

⑥この不動産は、土地部分が少なく、建物部分が$189000の94%の$177660です。

⑦日本の税法の耐用年数は、木造建築物の場合、22年間です。

⑧建築後33年経過した中古建物なので、(22年-33年)+22年×0.2≒4年間で減価償却できます。

⑨当初4年間の年間減価償却額は$177660÷4年=$44415≒489万円です。
 為替レートが1$=110円の場合を仮定しています。

⑩課税所得2000万円の方が、購入した場合の税効果は
 1⃣ 物件購入前は約731万円の税金が徴収され、手元に1269万円残ります。
 2⃣ 物件購入後は帳簿上約489万円の減価償却が計上され、税額は約535万円となり、
  手元に残るのは約1465万円です。
 3⃣ 節税額は年額1465-1269=196万円です。
  4年間の節税額の合計は196万円×4年≒784万円ですが、2年目から賃料保証が増える
  ので節税効果が弱くなり、合計額は778万円の節税になります。

⑪譲渡のあった年の1月1日における所有期間が5年超の土地建物を売却すると、
 譲渡所得税率は20%強となり、この方の場合は節税時の税率は
 50%ですから、50%で節税し、20%で納税することになるので、30%が免税とな
 ります。

⑫なお、諸費用が掛かかる等デメリットもありますので、詳しい資料が必要な方は、
 090-8283-9911(留守録付き)竹本にご連絡くださいませ。
なお、http://www.midori-zc.co.jp/inquiry/(株)みどり財産コンサルタンツのHPに問い合わせていただいてもOKです。




2018年1月12日金曜日

「日経 税と経済に関するプレミアムフェア」残席わずか

20講座すべて無料の「税と経済に関するプレミアムフェア」を昨年末企画し、日本経済新聞社様に提案したところ、快く引き受けいただきました。
2018年は()みどり財産コンサルタンツ設立15周年です。15周年を感謝して、講師19人にお願いし、20の無料講座を同一日に開催します。日経新聞様も、20講座もの同日開催は日本初ということもあり、かつ東京や大阪ではなく人口わずか42万人の高松市が会場であるため、集客できるのかと心配していました。
ところが、18日現在下記のように集客状況がとても良いということに驚きました。次回日経新聞様が、チラシを日経新聞に挿入すると、満杯になり受講できなくなる講座が続出すると思われますので、集客状況を事前にお知らせします。私のメルマガ購読者の皆様が、希望の講座に受講できるようにと願っての情報です。受講を希望される場合は、至急下記よりお申し込みくださいませ。
受講のお申し込みは ➡ https://www.mgrp.jp/archives/5023/
受講日 ➡ 20182月4日 日曜日に自己啓発しましょう
セミナー会場 ➡ 栗林公園前の9階建てノッポビル「みどり栗林ビル」内の4つのセミナ―ルーム
講座ごとの申込情報

2017年10月26日木曜日

意外と高収益優良企業も倒産しやすので、対策をしましょう!

意外と高収益優良企業も倒産しやすので、対策をしましょう!

前期は法人税を多額に払って、当期赤字転落しても、法人税は原則として還付されない。これを私は倒産促進税制と命名しており、下記のように大企業も破綻している。

中小企業者等は過去1年分のみの法人税の還付を受けられるが、実際には、赤字になると粉飾決算をしている企業が多く、法人税の還付は受けていない場合が多い。したがって、中小企業者等も倒産しやすい。
  • 1997年 山一証券 
  • 2000年 そごう 協栄生命保険
  • 2001年 高松琴平電気鉄道
  • 2003年 マツヤデンキ レオマワールド
  • 2008年 アーバンコーポレーション ダイヤ建設 リーマン・ブラザーズ証券
  • 2009年 ジョー・コーポレーション(松山市)
  • 2010年 日本振興銀行
  • 2011年 安愚楽牧場
  • 2012年 NISグループ(松山市)
この日本の倒産促進税制はマクロ経済的にはとても良い税制である。効率の良くない企業を市場から撤退させ、残った企業を、高収益の大企業に成長させ、研究開発等が促進され、海外との競争で国際的優良成長企業として勝ち残れる可能性があるからである。

しかしながら、個別企業にとっては厳しい税制である。法人税が還付されれば、破綻しなくてすんだ企業も多い。

したがって、現在儲かっている企業は、今後は、人工頭脳等で過去の何倍もの速度で経済が変化し、赤字に転落するかもしれない。したがって、利益を繰り延べておくと、倒産防止が図れるうえに、下記主には、5つのメリットが生じる。

     繰り延べた利益を益出しすることによる経営安定化
     国際的税率引き下げ競争により、今後も法人税率が低下する可能性が大である。
法人税率が低下すれば、低下率分だけ免税になり、社外流失が減る。
     利益を繰り延べておいて、設備投資するべき時に、生命保険等を解約して解約金で設備投資すれば、税金で投資をしたことになり、有利です。
     役職員の退職金準備で保険等で繰り延べれば、これも税金で退職金を補ったことになる。
退職金は優遇税制があり、個人の所得税も有利です。
     震災等不測の損害に備えることもできる。神戸震災の時、わたくしは、10社以上財務上の危機を救い、倒産を防止させることができました。


★中小企業者等の場合、中小企業の軽減税率制度があり、利益を繰り延べて各期の課税所得を800万円以下にすれば、低い税率で納税できるので、将来赤字にならなくとも軽減税率分が免税になり有利です。

2017年8月9日水曜日

期末の突発的な利益を先送りして法人税を圧縮する方法



   例えば9月決算の会社で、今期は突発的に8月に不動産売却益が1千万円あり、今
  期も翌期も他の課税所得はゼロの場合 ➡ 主な裏技的方法が2つある。

① 事業年度変更法

   この場合、事業年度を7月末に変更すると良い。
  事業年度変更後遅滞なく所轄税務署長に届出することが必要です(法人税法15  
  条)。税務署長の承認は不要ですが、臨時株主総会を開いて定款の変更をすること 
  等が必要です。
  
  ➡ 1千万円の売却益は翌期に計上されるので、1年間をかけて、各種の節税対策をす
  る時間的余裕ができます。飛行機等のオペレーティングリース、コインランドリー事
  業開始等の対策があります。

② 中小企業特例活用の欠損金の繰り戻し還付法

   青色申告書で確定申告書を提出する法人が、翌期大幅赤字にして、翌期法人税を還
  付してもらう方法

   例えば、事業年度は変更せず、今期8月または、9月に2年払い全額損金保険に年払
  い額500万円で加入する。

  ➡今9月期の課税所得は1000万円から500万円の保険料を引いて、500万円とな
  り、納税額は約500万円×約20%=約100万円となる。
 
  ➡翌9月期保険以外の課税所得がゼロの場合、保険料500万円により500万円の赤字と
  なり、100万円の法人税の還付がある。
                        紹介先:竹本 正憲 090-8283-9911

宿泊費ゼロで高松⇔東京へ出張する方法?実質的に移動時間ゼロでの高松⇔東京間移動法?

私は生涯で、高松⇔東京間を年30回×40年=1200回は少なくとも出張しています。 東京での資産運用・経営・税・財務情報を仕入れ、四国の方々に最新情報を伝達するための出張です。 東京への出張には、飛行機も使いますが、とても時間節約でき便利😇なのでJRも使います。 高...