2015年5月27日水曜日

都心不動産の爆買いの理由は?

東京都の特にオリンピック関連地域の不動産価格が上昇している。


何故か?列挙してみる。


①海外不動産との比較


タワーマンションの高層階に関しては、特に急騰しており、天井説もある。
しかし、東京都の不動産価格は、上海、香港、シンガポール、台北等よりも安価であり、更に大きく値上がりする可能性もある。(2015年5月29日付日本経済新聞)


②投資年利回り


香港の不動産の利回りは1%代であるに比べ、東京都の不動産の利回りは2%から5%と香港の倍位の高利回りである。


③日本での円建借入金利が格安


日本での借入金利が0.5~2%程度と低金利であるにもかかわらず、不動産賃料は諸外国に比べ高利回り!! 
従って金利差を活用し、借入金で投資する者も多い。


④相続税が僅少になる


外国の不動産には相続税の評価減を活用した節税効果はないが、日本の不動産には、小規模宅地等の評価減等の相続税の節税効果がある。


例えば、私どものお客様が1億円の門前仲町の不動産を先週買いましたが、相続時の評価額がおよそ2千万円でした。80%引きでした
8千万円分の相続税を無税とすることができました。


この税の特典は居住用は330平方mまで、不動産貸付用は200平方mまでなので、高地価の都心だと、大きく節税可能です。低地価の場所だと少額しか節税できません。



⑤教育用に良い生前贈与が少額の贈与税で可能


前記不動産を生前贈与する時は、小規模宅地の評価減を使えません。それでも、相続税評価額はおよそ75%引きでした。


1億円の内、1千万円づつを10人の子や孫に贈与することとしています。この場合、1千万円の贈与時の税法上の評価額は約75%引きの250万円ですから、贈与税は (250万円ー110万円)×10%で14万円程度です。10人分合計で140万円です。時価1千万円の贈与税が14万円です。税率はなんと1.4%です。


現金を1000万円贈与すると、177万円も贈与税が課税される。17.7%も課税されます。


相続税の税率は最低でも10%ですので、都心不動産を1000万円贈与すると1.4%、大きく節税できます。


子どもや孫に現金1千万円を贈与すると、無駄遣いされるリスクが多いが、不動産を贈与すると、賃料だけ使われ、多額に無駄使いされるリスクが少ないので、子どもの教育上好ましい生前贈与としても活用されている。


⑥1000万円単位で分轄できる


不動産特定事業法や信託を活用した、共有のビルやワンルームマンションもあり、1000万円毎に分割して贈与や相続も可能なので、特によく売れているそうです。


ところが、1億円のタワーマンションを分割して複数の遺族に相続すると、遺族(共有者)によって意見が異なることが多く、売却等がしにくい。従って、1口1千万円の不動産を複数口買い、分割して相続するのが望ましい。


⑦空室率が低位安定


賃貸タワーマンションも良く売れているが、空室リスクが高い。通常1家族に貸しているので、その家族が退去すると、次の借主が現れるまでの期間、空室率が100%になることがある。家賃が1円も入らない。


ところが、10室10億円のビルの10分の1である1億円分を共有にて購入すると、10室の共有なので、全室が空室になるリスクは少ない。従って、投資利回りが安定しており、共有方式のビルやワンルームマンションは爆売れ!


⑧手間がかからない。


共有方式のビルやマンションは完全管理となっており、業者が不動産管理、資金管理、会計業務も行うい、手間がかからないので、本業が好調で忙しい社長様が爆買いしている。


⑨人口が増えている土地の不動産を買う。


不動産価格は基本的には、人口に比例します。東京都の人口は10年ほど、都心5区の人口は20年ほど、都心5区の単身者は50年ほど増え続けます。従って、都心5区の共有方式単身用ワンルームマンションの売れ行きが最も良い。


⑩株式の一部売却


株価が上昇を始めた。株は土地価格の先行指標です。しかし、株価はどこまで上昇するかは不明です。
株価は暴落するかもしれません。従って、株式を一部売却して、リスク分散も兼ね都心不動産を買う人が多い。


⑪インフレ対応


第2次大戦後のように、インフレになる可能性もあり、その対策として不動産を買う人もある。


⑫地震に対するリスク分散


四国の人は、地震対策として、都心や、大阪・札幌・福岡等の不動産にリスク分散投資している。




⑬自社株の事業承継対策


都心不動産に投資すると、自社株の相続税評価額が下がる会社も多い。


090-8283-9911  竹本 正憲

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