竹ちゃんﾏﾝの資産運用書品研究シリーズ第1弾 不動産特定事業法に基づく「京都不動産」
今月より資産運用商品の解説シリーズをメルマガにて発送することとした。
商品名：不動産特定事業法に基づく「京都不動産」
販売業者：東証一部上場の不動産特定共同事業法業者
仕組：任意組合型スキーム(税務上証券ではなく、不動産扱いとなる)
主なメリット
◎田の字エリアは京都の一等地の不動産なので、安定した賃料収入が期待でき、資産価値が落ちにくい。
〇新京極通の賃料相場は2017年秋坪25~40千円➡2018年春は坪30～50千円と上昇が著しいそうです。
〇繁華性の高い新京極通りの中でも極めて視認性の高い希少立地にある
〇周辺のホテル開発が進んでおり、訪日外国人観光客も多く、需要拡大の恩恵あり
〇景観保全で建築規制が厳しく、不動産供給に一定の制限が掛かる傾向➡希少性が高い不動産
◎一部上場の老舗に不動産管理等を任せるので、不動産管理等の手間がかからない。
◎好立地の優良不動産は「実際の市場価格」と「相続税法上の評価額」との差が大きいため相続や・贈与時に、資産の圧縮効果を得ることが可能。2018年度の相続税評価額は、小規模宅地等の評価減を使えば、約９０％評価減、小規模宅地の評価減が使えない、贈与や、法人では、約83％減。
〇正月を5回迎えて売却すると、売却益の２０％の分離課税なので、高額所得者に有利。
〇毎年の理事長報酬が不動産収入の３％と安価
◎100万円単位で、次世代への平等な資産承継が可能➡争族を回避できる。
〇好立地の優良不動産が、500万円から買える。
〇1998年6月竣工の比較的新しい建物
〇予定表面利回り4.46％、予定分配金利回り3.91％と東京に比べると高い。
〇当社の第一号商品なので、良い面が多い。
〇対象不動産の売却の場合、手数料が売却価格の１％しか必要がない。
〇クーリングオフ期間が8日間あり
主なデメリット
× 不動産なので、元本保証はない
△ 毎年2月に年1回しか配当がないが、その代わりに引かれる振込手数料が少ない
× 通常は地震保険に未加入なので、地震リスクあり
したがって、京都だけでなく、東京等へもリスク分散投資する必要があります。
× 不動産特定共同事業者が大都会にしかなく、田舎では、買いにくい。➡(株)みどり財産コンサルタンツが紹介・取次が可能
× 借主が1社であり、リスク分散ができていない。
× 1者の最高出資金額は3億円と少ない。
△ 譲渡先が決まっていない場合、理事長報酬として、譲渡価額の３％の手数料が必要
× ご親族への贈与・譲渡等の場合、10万円の手数料が必要
×悪い
