2016年5月12日木曜日

都心の不動産3000万円を買って、毎年の所得税もゼロ、相続税もゼロになった事例

事例(前提)


★昨年の収入が年金収入70万円のみの80才の女性(元個人事業主:お菓子屋)


★夫とは死別


★子供3人はサラリーマン。結婚して自宅外で生活している。


★資産 預貯金5000万円と、自宅2000万円の合計7000万円


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★本年1月 渋谷の10階建てで10室あるビル10億円(100口)の3%を不動産小口信託受益権として33000万円購入した。


表面利回り3%、


配当利回り約2%


★購入と同時に小規模共済に加入(年間84万円)した


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①購入後の年々の収支


  配当3000万円×2%=60万円


  公的年金      70万円


  小規模共済    ▲84万円 ⇒ 退職金控除があり 相続税ゼロ


 青色申告特別控除 ▲65万円 ← 510室基準で事業的規模

所得合計      ▲19万円 ⇒ 所得税・住民税ゼロ


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②翌年の対策


子供3人に不動産小口信託受益権11000万円(合計3000万円)ずつ贈与


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1000万円の贈与税法上の価額は約200万円


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贈与税は(200万―110万)×10%9万円(3人分合計27万円)


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③死亡時の相続税? ← 10年後亡くなる


自宅        2000万円


預貯金       2000万円


不動産小口信託受益権 100万円 ← 小規模宅地等の評価減が適用

小規模共済      840万円 ⇒ 退職金控除額より少ないので   

                  相続税評価ゼロ 


合計        4100万円


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基礎控除額(3000万円+600万×3)の範囲内な  

ので、相続税ゼロ




上記のように東京都心5区のビル等を購入すれば、大きな相続税対策となります。

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