高利回り収益不動産(アパート、ビル等)の罠（わな）！

地方の高利回り収益不動産の罠！

税金の先払いが発生するので、不利

税金後払いの利益繰延型節税商品の逆で、税金先払いの増税商品です！

高利回りほど有利ということで、地方の高利回り収益不動産を買う人が多いが、これには問題点も多いのが一般的です。

個人が、実質利回り年10％の高利回り収益不動産に投資すると、実効税率50％の個人投資家の場合、当初年5％もの所得税及び住民税（以後所得税等と呼ぶ）を払わねばなりません。先に所得税等を払わねばならない「税金先払い商品」「増税不動産」とも呼んでいいのです。

後日空室が発生し、赤字に転落した場合、原則として払った税金は戻らないのです。

この場合、地方の高利回り収益不動産の底地は一般に地価の下落率が激しいので、担保割れが発生する場合が頻発しています。赤字転落と担保割れで、銀行の貸し渋りに遭い、倒産しやすくなるのです。

一方、銀座等の収益不動産たとえば実質利回り3％の低利回りの小規模宅地の評価減フル適用の収益不動産を購入すると、所得税等率50％の個人の場合、年利1.5％分しか所得税等を払わなくても良い。

不動産が下がらなければ、税引き後1.5％の利回りが得られる。そのうえ、敷地200平方メートル以内であれば、小規模宅地の50％評価減がフル活用できるうえに、借地権・借家権の評価減も活用できます。
平均的に銀座等の収益不動産の相続税評価額は購入価額の30％程度になります。

相続税評価額が70%程度減額になりますので、相続税率50％の個人の場合、35%程度節税できます。ですから、相続時の収益不動産の時価が65％程度に低落していても、売却損は、相続税の節税額でちょうど賄えます。

みどり財産コンサルタントの顧問先を観察してみると、銀座等の収益不動産に投資されている人の方が、地方での高利回り収益不動産に投資されている方より、財務上健全性を維持されている方が多いのが実情です。

でも、みなさん心配いりません。地方の高収益不動産も、各種節税対策により、利益を繰り延べ経営安定化・倒産防止を図る方法がありますので、ご安心くださいませ。
　　　　　　　　　　　　　　竹本　正憲

せんべい布団での寝返りがくびれ美人を作る

高松の吉本歯科医院のﾆｭｰｽﾞﾚﾀｰのはいつも面白い記事がある。

2012年9月号を要約すると

①良い姿勢を保つとウエストの筋肉を使うので、ウエストが細くなる！

②せんべい布団の上で寝返りを打つと曲がった背骨が修正されくびれ美人になる！

③よく笑ったり、よく噛むと、お肌のたるみが亡くなり、はりのある美顔となる！

④傾斜版で運動すると、脂肪が減り、筋肉美人となる！

なお、傾斜版は吉本医院に常備しているそうです。

倒産防止に貢献できた感動の日帰り東京出張

航空機ﾘｰｽ中途換金成功による感激の東京日帰り出張

今朝の全日空第一便で高松を出ました。
現在羽田空港のＡＩＲＰＯＲＴ　ＬＯＵＮＧＥでこの原稿を書いています。

現在再生コンサルタント会社が企業再生を実行中のＡ会社が東京にあります。
Ａ社は、高収益だった6年前に、日本型レバレッジドリース（航空機リース、ジャパレバ、レバともいう。）を、利益繰延による経営安定化のために、5000万円出資していました。

銀行を中心とする債権者会議で、債権団の1社が、生命保険だけでなく、このレバ出資金5000万円もなんとか換金する方法はないか話題に上った。

その会議にたまたま出席していた弁護士がいました。
銀行員だけでなく、殆どの弁護士も、匿名組合契約書に「中途換金不可」との条項があるので、中途換金できない。・・・と思っています。

ところが、その弁護士は、たまたま過去大手リース会社のレバ部隊の中枢本部で勤務していたことのある弁護士でした。
中途解約は出来ないが、中途換金は１回だけ認めたことを覚えていたのです。

そして、その弁護士は、リース会社と交渉して、中途換金の懇願をしました。

旧部下であるリース会社の人が、先輩の弁護士にアドバイスをしました。
レバの中途換金コンサルを行っている会社が日本に１つだけできているらしい。ですから、ネットで検索したらと弁護士はｱﾄﾞﾊﾞｲｽを受けたらしいです。

当然ネットで弊社が検索にひっかりました。
そして、弁護士から弊社に電話相談がありました。

私は早速その東京の弁護士事務所等を訪問し、弊社と弁護士間で中途換金コンサル契約を先月結びました。
そして、いろいろな難関を突破し、本日中途換金ができることになりました。


今から私も含めて、新旧投資家とリース会社の本部担当者が、その東京の弁護士事務所に行き、一同に会し、本日契約を結ぶことになっています。

旧投資家は、本日出資金の換金ができ、資金繰り難が一部解消される予定です。

大変再生しやすくなりましたと弁護士や債権団から喜ばれます。
コンサルタントとして感激を味あう１日になりそうです。
今晩は東京で祝宴し、全日空最終便で高松に帰ります。
Ａ社を倒産の危機から救えた感動の日帰り東京出張になるでしょう。

経営安定化による倒産防止専門税理士　竹本正憲

追記　実際に倒産防止に成功しています。2012年9月29日現在A社は生存しています。

糖質制限も過度は良くない

減量したい場合、食事の順番は次の順が良い！

①水　ウォーターを先ず1杯飲むことにより、食欲が減少します。

②果物　青山財産ﾈｯﾄﾜｰｸｽ（当時㈱船井財産コンサルタンツ）のセミナーで有名なフルタリアンから聞きましたが、果物まるかじりが栄養満点で特に好いようです。

③野菜　ベジタリアンから、よく聞いています。各種の色の野菜をどんぶり2杯くらい食べることです。色が違うと色々の栄養がとれます。たくさん食べると便秘も解消されます。

④魚をサンマなら2尾まで。タンパクも取りすぎは良くないそうです。腎臓への負担が増えます。

⑤肉　　ステーキならヘレで200g程度で抑えるべきです。

⑥糖類　①～⑤を先にたべるので、お腹いっぱいになっており、おまり食べられません。しかし、食欲旺盛な私などは、まだ食べられます（笑）。

なお、過剰な糖質制限により脂肪が分解してできるｹﾄﾝ体が増えすぎ、意識がもうろうとして病院に運ばれることもあるようです。

ですから、1回の食事で小さなおにぎり1個程度は食べたほうが良いようです。

3回ともフルコースで、1日最低50品目食べる竹本　正憲より　

参考資料　2012年9月2日付日本経済新聞　

会計業界のセカンドオピニオン

米国で医療費を抑えるために、米国の保険会社は、本当に手術が必要かどうか2番目(ｾｶﾝﾄﾞ）の医師の意見(ｵﾋﾟﾆｵﾝ）も聞くことを義務づけました。

また、日本の医療業界でも、次々に新しい治療方法が生まれており、医療機関によって、治療方法が違います。

このような背景で、日本でも、東大、東京医科歯科大、慶応大、岡山大等10以上もセカンドオピニオン外来の病院が生まれました。

税理士業界でも、東京・大阪ではセカンドオピニオンを中心とする税理士が出現しました。

実は弊社(株)みどり財産コンサルタンツは税務のセカンドオピニオン専門会社(2階建会計事務所）なのです。

(株)みどり財産コンサルタンツは記帳代行や税務申告は一切行いません。

過去の処理を行う「過去会計」は行いません。将来(未来）の節税・経営安定化・倒産防止・相続対策・事業承継対策・組織再編・M&A等の「未来会計」のみを行う、全国的にも珍しい2階建専門（ファイナンシャルプラニング）事務所です。

「うちの税理士先生の指導で良いのかどうかわからない」という不満や不安がある経営者が多く、弊社では次々に2階建ての新規顧問先が増えています。

特に弊社で好調なサービスは保険のセカンドオピニオンサービスです。保険会社の人から勧められるままに加入しており、契約内容はこれでいいのかわからないという会社が多いのです。また、最近は、資金繰りが苦しく、保険料を下げたいというニーズも増えてきています。このような場合に、保険リストラのニーズが非常に強いのです。保障は下げずに資金繰りを改善する提案はとても喜ばれます。仕事が楽しくなります。

このように従来の顧問税理士とも継続し、2階建ての顧問税理士を追加するケースが急増しており、来月から弊社は人財増強で、対応させていただきます。　　

　節税対策専門税理士　竹本　正憲

原発廃止・ＣＯ２削減のための太陽光発電投資

グリーン投資減税制度が設けられました。それにちなんで弊社もグリーンの日本語訳である(株)みどり財産コンサルタンツに改名いたしました(笑)！

埋め立て、森林の伐採・石油資源の発掘等で地球環境が激変し、異常気象が続出しています。

さらには、日本のエネルギー資源の約９６％を、外国からの輸入に頼っています。約４％しか自給されていません。これでは、日本国のエネルギーの安定確保は不可能です。
　
そのうえ、昨年の原発事故により、原子力発電にも頼れなくなりました。

そこで、危険性が少なく、公害の発生も少ない太陽光発電等を普及させるため、2012年7月から20年(一定の場合は10年)間の固定価格での電気の全量買取制度が始まりました。

従来の制度での太陽光発電事業は採算面で厳しいものでした。

しかし、今回の全量買取制で、公益性以外に、採算性でも事業化できるレベルになりました。

したがって、(株)みどり財産ｺﾝｻﾙﾀﾝﾂでは、多数の太陽電池メーカー、施工実績の多い工事業者をそろえ、太陽光コンサルティングを多数の顧問先に実施中です。

日本の法人税制は、赤字に転落すれば、原則として法人税が戻らないという意味で、「倒産促進税制」です。

マクロ経済的には、倒産促進税制は、非効率な企業を市場から撤退させ、国際競争力のある企業を存続させるという意味で、すばらしい構造改革促進税制です。

しかしながら、個別企業にとっては、厳しい税制です。今後ますます、世の中は変化します。変化への対応が遅れたり、不測事態に遭遇すると、倒産しやすくなります。

これらの企業防衛対策として、高収益企業が、全額損金により、太陽光発電に投資するのです。

この投資により、電力会社からの安定的な収入が、太陽光発電への投資会社の経営を安定化させます。

さらには、全額損金した事業年度で、太陽光発電への投資会社の相続税法上の株価が通常は大きく引き下がります。自社株の後継者等への移転等による事業承継対策も行いやすくなります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　太陽光ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ・税理士　竹本　正憲

赤ワインで長生きを！健康投資が最も高利回り

国際連合の世界の人口推計2008年版によると世界の平均寿命は67.6才です。
ところが良い食糧等健康に多く投資している先進国の平均寿命は著しく高い。

何と日本人が世界一で82.7才、これは魚介類・海藻・納豆等豆類を大量に摂取しているからと言われています。

フランス人の平均寿命が81.2才に対し、ドイツ人の平均寿命は79.9才。隣国なのに、かなり平均寿命が違います。なぜでしょうか？

フランス人はワインの摂取が多いのに対し、ドイツ人はビールの摂取が多いからといわれています。

ワイン特に赤ワインに含まれているポリフェノールが長生きに高効果と言われています。そのうえ、発展途上国がワインを飲み始めたので、ワインの価格が値上がり傾向です。

多くの資産運用商品の運用成績が良くありません。しかし、ワインファンドの運用成績がすこぶる良いので、弊社でもワインファンドを紹介しています。ご興味のある方は下記をクリック下さいませ。
　
http://www.vin-net.co.jp/

米国人の平均寿命は79.2才、ドイツ人の平均寿命79.9才よりも更に低い。これはハンバーガーやチーズ等動物性食品の取りすぎといわれています。

いま、外国への分散投資研究の為米国に来ています。ホテルから街を眺めていますが、100kg超の男女が街にあふれています。まさに肥満大国です。肥満した人々が平均寿命を下げていると言われています。

参考の為、たけちゃんマンのリスク分散投資10か条を掲げておきます。

①健康投資
②教育投資
③人脈投資
④自分の事業に投資
⑤預貯金
⑥不動産
⑦金地金・白金・ワインファンドなどの現物投資
⑧債券
⑨株式
⑩その他

なお、上記の対策を、国内だけでなく、世界各国に国際分散することも資産運用には重要です。

節税型分散投資専門の1級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ･ﾌﾟﾗﾆﾝｸﾞ技能士　竹本　正憲(たけちゃんマン）