財産債務調書の提出義務化と罰則

新春セミナー（https://www.mgrp.jp/archives/3090/
）では、

高額所得の富裕層にとって極めて重要な「財産債務調書」の税務署への

提出の義務化と期限内に提出がない場合の罰則についてもお話します。

2016年3月15日までに財産債務調書を税務署に提出しなければならない方、

① 所得税等の確定申告書を提出しなければならない方で、

② その年分の総所得金額及び山林所得金額の合計額（注１）が２千万円を超え、

③ かつ2015年12月31日において、その価額の合計金額３億円以上の財産又は、その価額の合計額が１億円以上の国外転出特例対象財産を有する方

（注１） 申告分離課税の所得がある場合には、それらの特別控除後

所得金額の合計を加算した金額

財産債務調書の詳細はhttps://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/hotei/zaisan_saimu/pdf/zaisan_chirashi.pdf

1千万円から買える不動産が、遂に銀座に出現！

私どもの顧問先の院長夫妻が、四国から銀座にブランドカバンを買いに旅立ちました。


なんと、そのカバン店には、過去は在庫が多数あったが、今回はバックの在庫が全部売りきれていた！とのこと。


爆買はすさまじいですね！




相続ドッグＮＥＷＳ　ＲＥＬＥＡＳＥ2015年10月号に面白い記事があったので、転記します。




『加熱する銀座争奪戦』


今年4月に銀座初出店の家具ﾁｪｰﾝ最大手ニトリ以外にも、一等地を目指し多くの企業が出店を予定。


国内ｶﾊﾞﾝ最大手ｻｯｸｽﾊﾞｰﾎｰﾙﾃﾞｨﾝｸﾞｽ傘下の東京ﾃﾞﾘｶが銀座ﾆｭｰﾒﾙｻに旗艦店


仏ﾓﾝｸﾚｰﾙも国内2店舗目の旗艦店。


銀座6丁目の新商業ﾋﾞﾙには伊ヴェルサーチが・・・・



銀座周辺の月島や勝どきに林立した高層マンションの住民層も定着し、多様な消費の盛り上げりを受けて賃料も上昇傾向。


不動産1階部分の賃料は1年前に比べて3割以上高いとか！



このように、銀座ではﾐﾆﾊﾞﾌﾞﾙ状態になりつつありますが、シンガポールや香港の一等地にべると、銀座の一等地はまだ、安いので、外国からの爆買が多いようです。


この様な情勢の下で、銀座線「銀座駅」から徒歩４分、日比谷線「東銀座」駅から徒歩３分の場所でのﾋﾞﾙが上場会社を通じて、今月売りにでました。


不動産特定事業法を活用した少額投資キームです。


税法上の取扱は、「不動産」ですので、相続税・贈与税・法人税・所得税の節税効果もあります。


このビルの相続税法上の評価額は、小規模宅地の評価減を適用すれば、本年は、８３％引き、適用しなくとも７０%引きとなります。


従って、相続税が激安になります。


デメリットもごさいますので、ご購入される前に、販売業者以外の私どものような相続対策の専門家にも御相談くださることをお勧めします。


みどり合同税理士法人グループ
（株）みどり財産コンサルタンツ
１級ﾌｧｲﾝﾝｼｬﾙﾌﾟﾗﾆﾝｸﾞ技能士＆税理士　竹本正憲　
📱090-8２83-9911　☎087-834-0122

資産5千万以上の方のために 遂に大阪の一等地からも強力な、相続・贈与対策不動産登場

都心の不動産が急騰しており、信託や不動産特定事業法等の小口不動産も既に500億円以上が完売されました。



ところがこれらの殆どが東京都心の案件です。不動産投資の最大のﾘｽｸは地震です。地震のﾘｽｸ分散を図るため、大阪の一等地にある小口化商品の組成を業者に要望していたところ、発売していただきましたので、御紹介します。




①予想分配金利回りも4.05％と、東京都心に比べ高利回りです。



②上場会社の子会社のｻﾌﾞﾘｰｽ案件ですので、安定的利回りが予想されます。



③1千万円投資したと、仮定します。
投資家が亡くなられた時の、本年度の相続税評価額は190万円です。
810万円の相続財産を無税化できます。



④子や孫へ1000万円を贈与した場合、小規模宅地の評価減という特典は使えませんが、それでも270万円の評価となり、贈与税の課税価額は270万円－110万円(基礎控除）＝160万円です。
贈与税は160万円×10％＝16万円となり、1000万円に対しては、わずか1.6%です。相続税の最低税率は10%ですので、有利です。現金を贈与は無駄遣いされるというﾘｽｸが有りますが、之だと子供や孫は分配金しか使いづらくなります。



⑤上場会社と上場会社の子会社が管理してくれます。入居者の選別、
修理等殆どをお任せするので、手間もかかりません。
忙しい方も投資可能です。

「なお、この不動産は第二種金融商品取引業者の免許を持っている会社しか取り扱ません。【販売会社をご紹介致しますので】ご興味のある方は、下記に御連絡下さいませ。」

みどり合同税理士法人ｸﾞﾙｰﾌﾟ　(株)みどり財産コンサルタンツ
節税対策専門の税理士　竹本正憲　090-8283-9911（留守録付）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　087-8283-9911（代表）

都心不動産の爆買いの理由は？

東京都の特にオリンピック関連地域の不動産価格が上昇している。


何故か？列挙してみる。


①海外不動産との比較


タワーマンションの高層階に関しては、特に急騰しており、天井説もある。
しかし、東京都の不動産価格は、上海、香港、シンガポール、台北等よりも安価であり、更に大きく値上がりする可能性もある。(2015年5月29日付日本経済新聞）


②投資年利回り


香港の不動産の利回りは１％代であるに比べ、東京都の不動産の利回りは２％から５％と香港の倍位の高利回りである。


③日本での円建借入金利が格安


日本での借入金利が0.5～2％程度と低金利であるにもかかわらず、不動産賃料は諸外国に比べ高利回り！！　
従って金利差を活用し、借入金で投資する者も多い。


④相続税が僅少になる


外国の不動産には相続税の評価減を活用した節税効果はないが、日本の不動産には、小規模宅地等の評価減等の相続税の節税効果がある。


例えば、私どものお客様が1億円の門前仲町の不動産を先週買いましたが、相続時の評価額がおよそ2千万円でした。80％引きでした
8千万円分の相続税を無税とすることができました。


この税の特典は居住用は330平方ｍまで、不動産貸付用は200平方ｍまでなので、高地価の都心だと、大きく節税可能です。低地価の場所だと少額しか節税できません。



⑤教育用に良い生前贈与が少額の贈与税で可能


前記不動産を生前贈与する時は、小規模宅地の評価減を使えません。それでも、相続税評価額はおよそ75％引きでした。


1億円の内、1千万円づつを10人の子や孫に贈与することとしています。この場合、1千万円の贈与時の税法上の評価額は約75％引きの250万円ですから、贈与税は　（250万円ー110万円）×10％で14万円程度です。10人分合計で140万円です。時価1千万円の贈与税が14万円です。税率はなんと1.4％です。


現金を1000万円贈与すると、177万円も贈与税が課税される。17.7%も課税されます。


相続税の税率は最低でも１０％ですので、都心不動産を1000万円贈与すると1.4%、大きく節税できます。


子どもや孫に現金1千万円を贈与すると、無駄遣いされるﾘｽｸが多いが、不動産を贈与すると、賃料だけ使われ、多額に無駄使いされるﾘｽｸが少ないので、子どもの教育上好ましい生前贈与としても活用されている。


⑥1000万円単位で分轄できる


不動産特定事業法や信託を活用した、共有のビルやワンルームマンションもあり、1000万円毎に分割して贈与や相続も可能なので、特によく売れているそうです。


ところが、1億円のタワーマンションを分割して複数の遺族に相続すると、遺族（共有者）によって意見が異なることが多く、売却等がしにくい。従って、1口1千万円の不動産を複数口買い、分割して相続するのが望ましい。


⑦空室率が低位安定


賃貸タワーマンションも良く売れているが、空室リスクが高い。通常1家族に貸しているので、その家族が退去すると、次の借主が現れるまでの期間、空室率が100％になることがある。家賃が1円も入らない。


ところが、10室10億円のビルの10分の１である1億円分を共有にて購入すると、10室の共有なので、全室が空室になるリスクは少ない。従って、投資利回りが安定しており、共有方式のビルやワンルームマンションは爆売れ！


⑧手間がかからない。


共有方式のビルやマンションは完全管理となっており、業者が不動産管理、資金管理、会計業務も行うい、手間がかからないので、本業が好調で忙しい社長様が爆買いしている。


⑨人口が増えている土地の不動産を買う。


不動産価格は基本的には、人口に比例します。東京都の人口は10年ほど、都心5区の人口は20年ほど、都心5区の単身者は50年ほど増え続けます。従って、都心5区の共有方式単身用ワンルームマンションの売れ行きが最も良い。


⑩株式の一部売却


株価が上昇を始めた。株は土地価格の先行指標です。しかし、株価はどこまで上昇するかは不明です。
株価は暴落するかもしれません。従って、株式を一部売却して、リスク分散も兼ね都心不動産を買う人が多い。


⑪インフレ対応


第2次大戦後のように、インフレになる可能性もあり、その対策として不動産を買う人もある。


⑫地震に対するリスク分散


四国の人は、地震対策として、都心や､大阪・札幌・福岡等の不動産にﾘｽｸ分散投資している。




⑬自社株の事業承継対策


都心不動産に投資すると、自社株の相続税評価額が下がる会社も多い。


090-8283-9911　　竹本　正憲

太陽光投資案件は20年以内で、中途換金もできる！

太陽光投資案件は、投資期間が20年物が多い。
20年間、中途換金できないと誤解されている方もいらしゃる。


レバレッジド・リースやオペレーティング・リース（航空機リースや船舶ﾘｰｽが多い）は、契約上中途換金できないと契約書に書いてある。中途換金に応じると課税上弊害があるからです。


しかしながら、弊社のコンサルにより、多社が中途換金に成功し、倒産防止もできている。


太陽光投資の場合は、課税上の弊害も少なく、高利回りなので、中途換金しても、元本割れリスクが少ない。元本以上で換金できることもあります。


なお、原則5年物の太陽光投資案件もあります。

認知症10年後700万人に、認知症対策に失敗

本日の四国新聞によると、団塊の世代が76歳以上になる2025年には、認知症の人が約700万人(ﾟΩﾟ;)にもなるという！！！



アパート業のＡ氏60歳は、父が85歳の時に、父の後見人に指定されました。



後見人Ａは　弊社に、相続対策を依頼しました。



しかしながら、後見人Ａは、裁判所の許可が下りないので、生前贈与・生命保険契約・不動産の売買等の相続対策はできませんでした。



後見人Ａは、父の医療費、生活費の引き出し等しかできないのです。



後見人制度を活用すると、有効な資産運用ができなくなり、資産が「凍結」されてしまうのです。



父の意思能力がなくなる前であれば、父を委託者兼受益者として、子供Ａを受託者にした家族信託(民事信託）を結んでおけば、相続税対策もできたのです。



しかし、父は既に認知症になっていたので、家族信託の締結に関しても、手遅れでした。



父の相続対策は今となってはできないので、仕方なく、60歳のＡ氏自身の相続対策をすることとなった。



Ａの相続対策の開始は早かったので、下記３つだけの複合対策で予想相続税をゼロとすることができた。



Ａには配偶者と子供3人がいたので、1相続人あたり500万円の相続税が非課税になる終身保険を、契約した。



しかも、全ての終身保険を扱っている会社に頼み、最も有利な生保会社を選択したので、非常に得をしました。



更には、孫が生まれていたので、孫を養子縁組し、相続人を1名増やした。



相続人が5人に増えたので、5人×500万円＝2500万円に対する相続税がゼロとなった。



孫に教育資金を1500万円贈与して、更に1500万円を非課税化した。



孫の養子縁組することにより、相続税の非課税限度額も、下記のように増加し、Ａに関する予想相続税がゼロとなった。



当初3000万円＋600万円×4人＝5400万円



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養子縁組後　3000万円＋600万円×5人＝6000万円



今後6000万円以上に財産が増えても、その増加分を生前贈与することとなった。



ただし、父がすぐに亡くなった際には、5000万円も相続税が課税されるので、納税資金対策を今後やっていくこととなった。



このように、素人療法で、Ａは父の後見人になって、失敗した。

ところが、相続対策の専門家に頼んでからは、順調に相続対策が進展した。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　認知症対策コンサルタント　竹本　正憲

結婚で1億6千万までの遺産に関する相続税が無税になった事例

子供が1人いる70才の男性Aは、奥様Bと死別したので、1年後、子供のいない女性Bと再婚した。

その5年後、その男性Aは病死しました。

現在新聞紙上で話題の京都の筧勇夫さんや殺害容疑で逮捕された妻の話ではありません。

あたらしい奥様Bは献身的であったので、男性Aは、「全財産を配偶者Bに相続する」という愛情あふれた遺言を書きました。

配偶者には税務上の特典があり、配偶者が財産を相続すると、

「配偶者の法定相続分(通常２分の1)と1億6千万円のどちらか多い方」

までは、相続税がかからない税制があります。

その男性Aの財産は1億円で、配偶者の無税の限度額1億6千万円以下でした。

従って、遺言に基づき、配偶者Bが1億円の全財産を相続するとの税務申告し、相続税が無税になりました。

配偶者Bは、亡きAの子供に毎年110万円以内で贈与することとしました。

なお、1人年間110万円までの贈与税も非課税です。

相続人全員がハッピイになりました。

税務署は配偶者にも優しいですね。